賃貸経営での現状回復工事の負担割合の重要さ

不動産コンサルタントの高野です。

賃貸経営をしていると、色々な支出が発生しますね。

その中でも特に大きな割合を占めるのが「修繕費」ではないですか？

修繕費は大きく分けると2種類。

1つは建物自体（主に外部）の修繕費。よく大規模修繕とよばれるものがこちらです。

たとえば、外壁の塗装や、雨漏りを防ぐための防水工事等が該当します。

実施する箇所が広く大掛かりになるので、金額は高額になりがちです。

ただ、この工事をしないと建物維持ができないので避けられない工事です。

2つ目は、室内の工事。

原状回復工事やリノベーション工事なんて呼ばれる工事です。

これは入居者が退去した後に、次の入居者を募集するために行う工事です。

退去が発生しなければ工事をする必要はありませんが、基本的には退去のたびに行うものです。

実はこの室内の工事が原因で、賃貸経営がうまくいっていない人が多いんですね。

室内工事、つまり原状回復工事費が高額になりすぎて、賃貸経営を圧迫してしまっている状況です。

余裕を持った賃貸経営をしていくためには、この修繕費をどれだけ抑えられるかがポイントといえます。

実際、人によって、全収入に対する修繕費割合が10%の人もいれば、50%になってしまう人もいます。

物件の構造や築年数、それから入居年数によって、妥当な修繕費の割合があります。しかし、その割合を大幅に超えてしまって修繕費を払っている人がいるのも事実です。

自分の原状回復工事費用の割合が高いなと感じたら、まずは自分が負担している修繕費用の割合がそもそも適切かどうかを検証してください。

退去が発生して原状回復工事を負担する際、通常、賃貸人と賃借人の双方がその工事費用を負担するのが一般的です。

ただ、管理会社によっては、入居者ともめるのが嫌で、オーナーの負担割合をあげて賃借人から極力お金をとらないようにしている会社もあります。

そうなると、何も言わないオーナーさんの負担は増えるばかりで、本来負担しなくてもよかった修繕費用まで負担してしまいます。

オーナーと入居者の負担割合が適正に行われているかどうかを今一度見直してみてください。

入退去のたびに20万円を超える修繕費を払っていませんか？

管理会社からは解約精算書ではなく、最初から原状回復の見積書が送られてきていませんか？

このような傾向のある方は本当に気をつけるべきです。

特に賃貸経営を副業で行っていて普段忙しいサラリーマンの方や、性格が温厚で管理会社の言われたことをそのまま受け入れてしまう傾向の方は要注意です。

もし、修繕費用がかかりすぎてキャッシュフローが出ていない方は、まずはそこから見直していきましょう。

どうしても適正な負担割合が分からないという方は、当ブログの問い合わせからご連絡いただければ、適切な割合を診断させていただきますので、お気軽にご相談ください。