不動産コンサルタントの高野です。
不動産投資を始めたいなって思っている人。「何に投資したらいいんだろう。」そんな悩みはありませんか？不動産投資は最初の一歩が非常に重要で、スタートを間違えてしまったため規模を拡大できずにいる投資家さんも多くいます。今日は不動産投資の種類をメリットデメリット別に紹介し、投資の内容ごとに向いているのはどんな人かを解説していきます。
区分マンション投資
不動産投資の初心者が一番取り組みやすいとされてるのは区分マンション投資です。よく調べずとりあえず始めてしまい大失敗した、という人も一定数います。
ここでは区分マンション投資の特徴、それからメリットデメリットについても解説します。
区分マンション投資とは
まず初めに、区分マンションとは「区分所有建物のマンション」を指します。では区分所有建物とは何かというと、「構造上区分され、独立して住居等に供することができる数個で構成されている建物」のことです。要は1部屋1部屋に所有者がいるマンションです。そこからさらに、投資用と居住（実需）用に分類されます。
ワンルームや１Kの間取りの区分マンションが一般的な投資用区分マンションです。よくあるファミリータイプの分譲マンションも区分マンションでありますが、こちらは購入者が買った後自分たちで住むことを前提に建てられてます。なので、ファミリー系の区分マンションは居住（実需）用の区分マンションと言ったりします。ワンルームの区分マンション投資は、購入者が購入後に賃貸することを前提に建てられるので造られる目的が異なります。
そのため、区分マンションの不動産投資というと、この単身用のワンルーム系マンションを指すことがほとんどです。
区分マンション投資のメリット・デメリット
区分マンション投資のメリットには次のものがあります。
・投資金額が小さいので始めやすい
・アパートや一棟マンション投資と比べて投資のリスクが低い
・マンションの立地がいい場合が多いので空室リスクが低い
・マンションの管理は手間がほとんどかからない
・金額が小さい分買える人が多いので、流動性リスクが低い（売却しやすい）
反対に、区分マンション投資のデメリットには次のようなものがあります。
・空室になった際の衝撃が大きい（家賃収入が0になる）
・低利回りの物件が多い
・建物をオーナー自らの意思で自由にできない（カスタマイズ性がない）
区分マンション投資に向いてる人
区分マンションはアパートや一棟マンション投資と比較して、物件自体の金額が小さい分、自己資金を大きく抑えられます。そのため、自己資金を少額に抑えたい人や、そもそも自己資金自体が少ない人は区分マンション投資に向いています。
それから、マンションの管理はオーナーが直接関与しないので、最も手間がかからない投資ともいえるでしょう。そのため、普段忙しすぎて不動産投資に関わることが難しい、という人にも向いています。
また、区分マンション投資はアパートや一棟マンション投資と比較して流動性リスクが低いと言われています。つまり手離れが良く売却しやすい資産ということです。
換金性を重要視したいという人にはおすすめの投資手法になります。
アパート投資
アパート投資と聞くと一気に「大家さん業」というイメージを持つ人も少なくないでしょう。
アパートと一口に言っても金額は小さいものから大きいものまで様々。戸数があるので、区分マンション投資と比べると安定した投資と言えるでしょう。
ここでは、アパート投資の内容、メリット・デメリット、それからアパート投資に向いている人について解説します。
アパート投資とは
アパート投資とは、1棟のアパートを賃貸に出して、入居者から家賃を得る手法の不動産投資です。
そもそもアパートとは一体何かというと、実は明確な定義そのものはありません。一般的に、構造は木造や鉄骨造、2～3階建でエレベーターがない共同住宅をアパートと呼ぶことが多いです。
同じ築年数で同じエリアであれば、マンションよりアパートの方が家賃は低めの水準になることが一般的です。その分、物件価格もアパートの方が小さくなる傾向なので、マンションを買うのより自己資金を抑えて投資がスタートできる点が特徴的です。
アパート投資のメリット・デメリット
アパート投資のメリットは価格が安い点です。安いと言っても数千万円から数億円はするわけですが、それでも賃貸マンションと比較すれば安い金額で購入可能です。また、定期預金や国債を購入するよりは利回りは高く、それでいて毎月一定の家賃収入が入る点もメリットでしょう。また、区分マンションは1部屋空いたら収入は0ですが、数部屋あるアパートならばたとえ1部屋空いても他の部屋が入居中なら家賃収入が0になることはありません。
一方、アパート投資のデメリットは他の投資と比べて初期費用が高額になる点です。アパートを購入する際の自己資金は一般的には物件価格の2割くらいと言われています。単純計算ですが、物件価格が5,000万円なら自己資金2割で1,000万円が必要です。
また、築年数が経過している物件なら修繕やシロアリ、雨漏りなどのリスクが高まります。区分マンションと比べると価格が高くなるので、その分買い手がつきにくくなる所謂流動性リスクが高まるのも特徴です。
アパート投資に向いてる人
アパート投資に向いているのは自己資金がある人です。自己資金0でアパート投資を開始するのは至難の業です。それから、資産だけでなく融資を受けるためには個人としての属性も重要です。一定の給料など、定期的な収入（できれば高収入）があることが望ましいです。
また、アパート運用中は様々なことが巻き起こります。その都度、どう対処するかは投資家自ら判断してんくてはなりません。これは管理会社に管理を任せたとしても基本的には同じです。
ですので、勉強意欲があり、適切な判断を下せる能力もアパートの投資家には求められるでしょう。自分の頭で考えるのが苦手、なんでも人任せという人は重要な部分で判断を誤り損失を出してしまう可能性があります。
一棟マンション投資
不動産投資の中でも特に難易度やハードルが高いのが一棟マンション投資です。しかし、不動産投資を拡大して資産を増やしていきたいのならば避けては通りにくいです。
ここでは、一棟マンション投資の内容、メリット・デメリット、それから一棟マンション投資に向いている人について解説します。
一棟マンション投資とは
一棟マンション投資とはその名の通り、マンションを一棟まるごと購入して賃貸経営する投資のことです。同じマンション投資でも区分マンション投資は1部屋ごとの投資ですが、一棟マンション投資は建物と土地を丸ごと購入して全てに投資するスタイルなのが最大の特徴です。
ちなみにマンションの定義もアパート同様明確には決まってません。一般的には、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の構造で、3階建でエレベーター付きの共同住宅はマンションと呼ばれます。
金額は区分マンションやアパートよりもさらに高額になる傾向です。
一棟マンション投資のメリット・デメリット
一棟マンション投資のメリットは、投資規模が大きい分、稼げる金額も大きくなることです。利回り水準を見ても、区分マンションよりも一棟マンション投資の方が高い傾向があります。また、一棟マンションは土地も大きく、建物も鉄骨造か鉄筋コンクリート造が一般的なので、不動産としての資産価値は高く評価される傾向です。
それから、一棟マンション投資もアパート投資と同様で複数部屋あるので、1部屋空室が出ても他の部屋が入居してれば収入は途絶えません。
デメリットは、区分マンションやアパート投資と比べると自己資金が多く必要になる点です。土地、建物の規模が大きい分価格も高くなります。
また、大規模修繕をする際のコストも高いです。そういった点も踏まえて、綿密な事業計画をたてて実行できる人でないと、維持する費用が払えずに最終的に物件を手放すことになりかねません。
一棟マンションに向いてる人
一棟マンションは、不動産投資の中でも規模が大きい投資です。金額も大きいので、自己資金や資産に余裕がある人が向いてます。一棟マンション投資は購入価格が2～3億円になることも珍しくありません。自己資金2割だとしても、4,000～6,000万円の自己資金が必要です。そのため十分な資金がないと、一棟マンション投資を始めるのは難しいでしょう。
ただ、その分家賃収入も高くなりますので、どんどん稼いで不動産投資の規模を拡大していきたい人にはおすすめです。
ただ、一棟マンションは事業規模が大きい分コストも膨らみます。たとえば、外壁や屋上防水などの大規模修繕、それからエレベーター交換など、一回に数千万円費用がかかることもあります。
細かく事業計画を立てて予算組みできる人じゃないと、後々資金繰りがうまくいかず大きく失敗するリスクがあるので注意しましょう。
まとめ（結局どの不動産投資がいいのか）
区分マンション、アパート、一棟マンションについて解説してきました。それぞれどの投資にもメリットデメリットがあります。そのため一概に「この不動産投資が一番おすすめだ！」とは言いきれません。それに投資家さんごとに投資をする目的自体が違うはずです。
自己資金や資産に十分な余裕があり、不動産投資の規模を拡大していきたいという人は最初から一棟マンション投資がいいでしょう。稼ぎたい！けどまだ資金がないという人はまずは小規模なアパート投資からスタートして、投資家スキルを磨きながら資金を積み上げていくのがお勧めです。
ただ、どの投資に関しても言えることは「物件選びは超重要」ということです。区分でもアパートでも一棟マンションでも、収益性が高く、資産価値が下がりにくいエリアの物件を購入することが大事です。
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株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
