数年前に某銀行さんで問題になった「サラリーマン大家さんの一棟不動産投資」。
金融資産が少なくても、年収が少なくても、気軽に数億単位の借入をして不動産投資をすることができるのが特徴のスキームで、流行りに流行りましたね。
中身は、レントロール改ざんや資産の不正申告等、本来あってはならないことが繰り返されており、早々にスキームは破綻しました。
当時物件を買っていた大家さんの多くは、フルローンまたはオーバーローンという形で融資を受けてました。
フルローンというのは、不動産の売買代金全額を融資してもらうローンのことです。
オーバーローンというのは、売買代金にプラスして、諸経費（手数料など）を全て融資でまかなえるローンです。つまり、完全に自己資金ゼロで不動産投資をすることができます。
一見、自己資金ゼロで不動産投資ができるので、非常に魅力的な話に感じるかもしれません。
不動産投資の初心者であればあるほど、そう簡単に考えてオーバーローンで物件を買ってしまいます。
ただ、フルまたはオーバーローンは、物件の目利きが完璧にできる人じゃないと、かなり危険です。
というのも、不動産投資をして金融機関から借入をすると、毎月元本返済と金利支払いが発生します。
当然ですが、借入額が多ければ多いほど、この部分の支出が高まります。
さらにその他の支出（管理料や修繕費等）もあるので、元本返済と金利支払いが高すぎると、毎月の収支を圧迫することになるのです。
地方の物件は利回りが高いので、金利の支払いが高くてもやっていけるのでは？と思う人もいますが、地方の場合は空室リスクや家賃減額リスク等が高くあっという間に当初の想定収入を下回ります。
空室リスクや家賃減額リスク、それから修繕リスク等、不動産投資には様々なリスクがありますが、それらを個人の方が予想しきるのは非常に困難です。正直プロでも難しいことなので、これから不動産投資を始めようとしている方には到底できることはないと思います。
いくら購入検討時の利回りが高くても、それが継続するかはわかりません。賃貸経営を安定して運営していくためには、金利を徹底的に下げるか毎月の返済を下げるのは必須です。
フルローンやオーバーローンだと、融資を最大限受けるので、金融機関への支払い費用がとても高くなります。そのうえ、家賃収入が当初の計画通りに入らないような状況だと支出ばかり膨らみ、ほとんど利益が出なくなるのです。
不動産投資をする上で、理想的な自己資金の割合は、大体2割くらいです。
実際、今は金融機関の融資も厳しいので、どの金融機関でも自己資金は最低2割くらいは求めてきます。
自己資金最低2割くらい入れられる物件を購入するか、自己資金が入れられない状況であれば、いったん不動産投資への参入は見送って、まずは自己資金を貯める動きをしていった方が賢明じゃないかと思います。
もちろんフルローンで融資割合を上げても、リスクの低い投資対象として優秀な物件であれば問題ありません。ただ、その目利きは超がつくくらい難易度が高いので、どうしてもフルローンで物件を購入したいという方は、不動産コンサルタントや不動産投資顧問会社へ相談して、リスク分析やマーケット調査をしてもらうべきだと思います。
株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
