サブリースって何？
サブリースとは、管理会社が所有者から賃貸物件を借りて、管理会社自らがオーナー（転貸人）となって、物件を第三者である入居者に貸し出す形態のことをいいます。
分かりやすく説明すると、Aさんが持っているBアパートを、C不動産が一括で借りあげます。当然家賃はC不動産からAさんへ支払いますが、同時にC不動産は実際にアパートに入居する人を募集して、その入居者から家賃収入を獲得する。という流れです。
サブリースのメリットは、不動産所有者は管理会社に賃貸するので、家賃滞納リスクがなく家賃を確実に得ることができる点です。管理会社からしても、もしも家賃滞納などのトラブルがおきても、自社が転貸人（オーナー）として、つまり当事者として紛争解決を行うことができるので、滞納トラブルを長期化せずに迅速に解決できる点がメリットです。
サブリース方式とは別に、通常の管理方式があります。通常の管理方式とは、賃貸契約はオーナーと入居者の間で直接行われ、管理会社は管理業務のみを行う方法です。
サブリースをする上での注意点は？
サブリースは管理会社に賃貸するので、賃料を確実に得ることができるのが最大のメリットです。空室に悩む必要がないので、オーナーにとってのメリットは大きいです。いつも空室に頭を抱えている大家さんにとっては使い勝手のいい方法です。
ただし、注意点も多々あります。たとえば「賃料改定周期」がその代表でしょう。国土交通省はサブリース契約についての標準契約書を作成して公表しています。その標準契約書には、「賃料改定周期」が定められています。賃料改定周期とは、何年ごとに賃料を改定するか、という意味ですが、標準の契約書ではサブリース契約で取り決めた家賃について、「2年ごと」に賃料改定を行うという内容になっています。なぜ2年間かというと、将来の市場を予測するにあたって妥当だと思われるのが2年程度とされているからです。
つまり、一度サブリース契約を締結したから永久的に家賃が確定されるというわけではないということです。契約の内容によっては、契約から2年後には、賃料減額の申し入れがあるかもしれないということも頭に入れておくべきでしょう。
また、一般的にサブリース契約で決定される家賃の額は、相場の賃料より安くなることが多いです。家賃収入が確実になる反面で、家賃収入の全体額が低くなってしまうリスクも考えてください。もしも、物件が空室リスクが低く、通常通りに入居募集をしてもすぐに決まる物件であれば、サブリース方式を利用するメリットはほとんどないといえるでしょう。
その辺りは、入居率から判断するのがベストだと思います。入居率は、「入居戸数÷総戸数×100」で出ますので、たとえば、入居8部屋、全体10部屋のアパートであれば、入居率は80%です。できれば、単月ではなく年間の合計で計算するとより正確になります。物件の築年数、間取りタイプ、構造、地域によって平均入居率は計算できますので、ご自身の物件がその地域の平均入居率よりも高い入居率ならば、無理にサブリースを利用しても収入が低くなる可能性があるのでお勧めできません。
サブリースを利用することで得をする大家さんもいれば、利用しない方がより高い収入を確保できるお大家さんもいますので、サブリースを検討する際には、自分はどちらに当てはまるのかを慎重に考えてから、判断するようにしましょう。
株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
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