不動産コンサルタントの高野です。
世の中なんでもそうですが、何かを始めようとすると必ず否定する人っていますよね。当然新しいことにはリスクはつきもの。始めたってうまくいかないかもしれない、それどころか大失敗することだってあるかもしれない、だから何かを始めることに否定的な人は意外と多いです。
さらに投資というのは、リターンとリスクがあるので、大きな失敗をしたら大変です。そのため「不動産投資はやめておいた方がいいよ」という人も少なくないのではないでしょうか。
どうして不動産投資が「やめとけ」と言われるのか。また、不動産投資はどういった人には向いているのか解説していきます。
不動産投資はやめておけと言われる理由
不動産投資は他の投資と比較しても周囲から止められる可能性が高い投資でしょう。実際、私のお客さんの投資家さん中にも、不動産投資をしていることを知り合いや家族にすら言ってない人も一定数います。理由を聞くと「反対されるから」「嫌だと言われているから」と返ってきます。ではなぜ、不動産投資はこんなにも嫌われてしまうのでしょうか。
リスクが高いと思われているから
不動産投資を止められる理由の筆頭は「リスクが高いと思われているから」これです。不動産投資には他の投資にはないリスクが多数あります。
たとえば「空室リスク」「家賃下落リスク」「家賃滞納リスク」これらは不動産だからこそ起こり得るリスクなので、他の投資には発生しません。また、「修繕リスク」も同じく不動産だからこそのリスクです。このように不動産だからこそ生じるリスクがあるからこそ、不動産投資はやめておけと反対されてしまうのだと思います。
稼げないと思われているから
「やったところで稼げないよ」不動産投資はこのようにも思われているようです。不動産投資の利回りは、築年数や立地、構造によって変わってきます。それでも3〜10%くらいの利回りの物件が多いです。投資商品として見ると決して低い水準ではないので、決して稼げないということはありません。それに不動産投資は「運用益」と「売却益」から成り立ちます。運用益は保有中に入居者から得られる家賃で、売却益は、売却価格が購入価格よりも高かった場合に発生する利益です。不動産は金額が大きいため、物件の規模感などにもよりますが、家賃収入は数百万円から数千万円になることもあり、売却益も数千万円になることも珍しくありません。
これだけ見ると不動産投資が決して「稼げない」投資には該当しないことが分かります。
不動産屋にだまされると思っているから
よく「不動産屋は怖い」「不動産屋は騙す」という印象を持っている人がいます。同業者として大変残念ではありますが、これは若干当たっています…。今、日本には個人法人含め13万業者以上の不動産屋が存在します。中には悪徳な不動産屋もいますので、悪い業者にあたってしまうと騙されてしまうこともあります。
こればかりは実際に悪い業者もいますので、騙されませんとは言えません。騙されないように、信頼できる不動産会社かどうか見極める必要があります。
不動産投資はこんな人におすすめ
不動産投資にはデメリットやリスクもあります。しかし、その分いい面も存在します。メリットには目を向けず「やめておけ」というのはややもったいないと思います。不動産投資に向いている人もいますので、不動産投資に向いている人の特徴を解説します。
効率的に資産形成したい人
不動産投資というのは、前述したように「運用益」と「売却益」の2つの利益から成り立ちます。売却益はうまく売却できたら得られるものですが、運用益は家賃、つまり毎月入ってきます。株式の配当等と違い、毎月入ってくるのが特徴です。入居状況が安定していれば、家賃はほぼ変わらず一定で得られます。管理は管理会社に委託することで、管理料は発生しますが実務面は管理会社に任せられます。実務が発生しない中で安定した収入が入り続けるのは非常に優秀な資産形成の方法ではないでしょうか。
不動産投資で得られた家賃収入は次の投資の原資とすることができるのもポイントです。
節税対策が必要な人
実は不動産投資は節税対策としても効果的な投資です。たとえば、物件の建物部分は「減価償却」といって、毎月価値の減少を計上することができます。その減少によって賃貸事業が赤字になれば、赤字部分は本業の給与所得と損益通算して全体の所得を減らすことができます。そのため、本業の所得が高い人には節税効果を得られるのでおすすめです。
また、たくさん資産がある人は相続時に多額の相続税が発生する可能性があります。相続発生時に亡くなった人の全資産を評価して相続税を計算するのですが、不動産は現金などの他資産と比べて評価が低くなります。
したがって、現金、預貯金、株式などの金融資産を多く保有している人にとっては相続税の節税効果が高く、効果的な投資手法となります。
事業として行う覚悟がある人
これは私の持論でいつも言っているのですが、不動産投資は名前こそ投資ですが、正真正銘の「事業」です。管理や入居者対応などの実務は管理会社が行いますが、判断を下すのはオーナー自身です。なんでもかんでも管理会社に任せきっりでは成功しません。保有期間中の判断を下すのにも、売却するタイミングを見極めるのもオーナー自身です。株は買ったら終わりですが、不動産投資は買ってからが大事です。なので日々色々勉強しながら知識をつけて、賃貸経営業にあたっていく必要があります。不動産投資は事業ですから、事業主として責任をもって取り組める人には適した投資手法です。
不動産投資で失敗しないために必要なこと
不動産投資はリスクもありますがリターンも大きいです。しっかり知識をつけて取り組めば成功の確率はぐんと上昇します。すべて不動産会社や管理会社任せにしてしまうと失敗するケースもあります。そうすると、反対していた人から「やっぱり、やめとけばよかったのに」と悲しい嫌味を言われてしまいます。そうならないために不動産投資で成功するコツをしっかりおさえて実践していきましょう。
とにかく、たくさんの物件を見る
不動産投資で成功するコツは「たくさん物件を見ること」これが大きいです。失敗原因の多くは「物件の選定」つまり購入する段階から、リスクの高い物件を買ってるケースがほとんどです。たくさん物件を見ることで不動産を見る目が養われて、リスクも見つけやすくなります。そのため、物件を買う際は、どんなに気に入ってもすぐには買わずに、初心者なら3〜6ヶ月くらいはひたすら物件を見ることをお勧めします。もちろん、よっぽど優秀で信頼できる不動産コンサルタントやエージェントに依頼しているならその必要はありません。ただ、最初の段階では不動産屋を見極めること自体難しいはずなので、まずは物件をたくさん見て経験値と知識を積み上げましょう。
不動産会社の言いなりではなく自分で考えること
「買いましょう」「リフォームしましょう」「売り時です、売りましょう」このようなことを不動産会社はよく言ってきます。もちろん投資家さんにとって良いと思って真摯に提案してくれてる場合もありますが、不動産会社の利益のみのために提案してるケースも非常に多いです。
「買いましょう（＝仲介手数料）」「リフォームしましょう（＝工事代金）」「売りましょう（＝仲介手数料）」このように、不動産会社の提案は会社の利益が発生する内容がほとんどです。
それは自分にとってプラスになるのかどうかを不動産会社任せではなく自分の頭で考えられるようになりましょう。
オーナーとして日々勉強する
不動産投資は投資ですが立派な事業です。そのためオーナーとして日々勉強する必要があります。勉強というのは賃貸のトレンドや、不動産市況や金融情勢などです。この勉強を継続することで、安定した賃貸経営が成り立ち、売却時や買い替えのタイミングを逃しません。不動産投資で成功している人は皆勉強しています。日々勉強を継続することが不動産投資で成功するための重要なポイントです。
ちなみに、不動産投資で勉強といっても宅建等の「資格をとる」ということではありません。もっと実務的な勉強です。
※不動産投資家が宅建士をとるべきかについては下記の記事で解説しましたのでご覧ください。
まとめ（不動産投資はおすすめです）
不動産投資にはリスクもあるため周囲の人から「やめておけ」と反対されることもあるでしょう。確かに失敗すると、金額が大きいので損害も大きくなります。ただ、適切な知識を持って取り組むことで多くのリスクを潰して収益をあげることは可能です。それだけでなく、大きな節税対策も見込めて安定収入も確保できるので、非常におすすめな投資手法です。
興味はあるけど周囲の反対で「やめようかな」と悩んでいた人はぜひ良い点にも目を向けながら検討してみてください。
株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
