不動産コンサルタントの高野です。
一棟不動産投資で融資を受ける際、融資が受けにくい物件があります。要は金融機関から嫌われる物件ということですね。
どんな物件があるのか、特徴を解説します。
物件（建物）に問題があるパターン
物件の管理状況が悪いと、金融機関の評価も落ちて融資が引きにくくなってしまいます。
そのため、普段からしっかりと管理をしておく必要があります。なぜ管理状況が悪いと評価が落ちるのかというと、金融機関は不動産に対して融資をだすので、物件がボロボロ、管理もできていないと、「資産価値が低い」とみなされてしまうのです。
例えば、ゴミ置き場。粗大ゴミやゴミが散らばってる物件よくありますが、これもよくないです。それから駐輪場に置いてある放置自転車、それにポストからチラシが溢れているなど、すごく小さな話に感じるかもしれないのですが、実際に金融機関がチェックにいってこのようなことが発覚すると、「入居者属性が悪い」と判断され「資産価値が下がる物件だ」とみなされてしまいます。
資産価値が下がるとどうなるかというと、将来的な入居率、つまりは物件の収益力や売却時の価格に影響します。不動産の融資は何十年と継続するのが一般的なので、長期保有しても資産価値が下がらない、安定した物件に金融機関は評価を出したいのです。
仮に担当者が問題ないと判断しても、支店稟議や、物件規模が大きければ本部稟議を経て融資は承認されるので、物件の管理状況は徹底しておく必要があります。
関係する不動産会社に問題があるパターン
これは不動産取引と今後管理をする不動産会社が大丈夫かどうか？ということです。
具体的にいうと、銀行には「取引不可業者」というものがあります。過去の不動産取引で何か問題を起こしてしまった不動産会社などが該当します。
一度取引停止の状態になってしまうと、その取引不可業者が不動産売買に関連することは基本的にはできません。なので例えば、購入者を見つけてきた不動産会社（客付業者）が実は融資利用予定の金融機関のNG業者だった場合、融資を利用することはできず物件は買えません。
また、不動産売買の仲介会社だけではなく、管理会社も該当します。
この場合は不動産売買がダメになることは少ないですが、融資を出す条件として、引き渡しのタイミングで管理会社変更を求められることが多いです。
一棟の中古物件を購入する際は、収益力だけでなく、「融資が引きやすい物件かどうか」まで併せてチェックしておくといいと思います。
株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
