不動産コンサルタントの高野です。
賃貸経営上、よく使われる言葉に「原状回復」があります。
オーナー業が長い方からしたら当たり前すぎる話になるかもしれません。今回は基本のお話ということでお付き合いいただければと思います。
大家さんは、賃貸の契約終了後、賃料の滞納や現状回復に必要な費用の未払いなどの債務が入居者にある場合は、その債務を敷金から差し引いて精算できるのが基本です。
では、そもそも「現状回復」って何を指すのでしょうか？
現状回復という言葉自体が、「元に戻す」というイメージがあるので非常に誤解が生じやすいのですが、借主の現状回復の義務については、実は判例などで法的な解釈がきちんとされているんですね。
特に代表的な判例に、「時間の経過や建物を通常使用したことによる自然損耗について、借りる前の状態に戻す必要はない」というものがあります。
また、他の判例では「借主が通常の使用によって、時間の経過によって発生する自然損耗や汚れについては、既に賃料として回収しているので、借主が退去時に支払う必要はない」ともしています。
つまり、借主が負う現状回復費用義務というのは、決して「借りる前の状態に戻す」というわけではないのです。借主にとっての現状回復義務とは、自然損耗や経年変化と認められるもの以外の回復を意味すると考えられます。もちろん、借主の重大な故意や過失によって生じた損耗等は修理義務が生じます。
このことから何が言えるかというと、たとえば、「家具を置いておいたら床に跡が残った」とか「部屋に日光が入ってフローリングが日焼けした」等といった損耗というのは、通常の使用によって発生するものであり、たとえ借りるより状況が悪化してたとしても、基本的には借主に現状回復する義務はないのです。
このことを勘違いしてる大家さんや不動産投資家さんが意外と多いです。
物件を買う際にシュミレーションを行いますが、現状回復費用を「借主が払うもの」と、勘違いしていると、机上の計算と実際の収支が大きく異なってしまい、想定利回りが大幅に崩れますので注意しましょう。
特にワンルームや小さめの間取りの運営を希望する人は、想定される入居者の属性から頻繁に入退去が行われることが想像できます。そうなると、思っていた以上に現状回復を大家さん側が負担することになる場合があります。
株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
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