不動産投資で初心者の人に私がおすすめしない物件の特徴4つ（建物編）

不動産コンサルタントの髙野です。

不動産投資は他の投資と違って流動性が低く、すぐに買ったり売ったりしにくいものです。そのため購入するときに「どんな物件を選ぶか」という見極めが非常に重要です。しかし不動産投資の経験が浅い人は選択の段階でリスクの高い物件を選んでしまい、結果大きく失敗することがあります。ですので今回は誰でもすぐわかる「不動産投資でこんな物件はとりあえずやめておきましょう」という物件の特徴を紹介したいと思います。

いい物件か注意が必要な物件か見分けるポイント

そもそも不動産投資でいい物件か悪い物件かを見極めるのは「何を基準に考えるのか」が重要です。一番簡単なのは「買った後の入居率に問題はなさそうか」と「売却するときに問題点はなさそうか」この2点を重点的に考えると良いでしょう。それぞれ解説していきます。

入居率に影響が出るポイント

入居率に影響が出るというのは、購入後、つまり保有期間中にしっかり想定通りの収益を得られる物件かどうか、ということです。不動産投資でいう運用益（インカムゲイン）の部分ですね。ここの判断を誤ると、購入前に机上で弾き出した利回りと大きな誤差が発生して、下手すると大きく損することになります。ですので、現状の入居状況を確認して、「これが保有期間中継続するかどうか」を見極める必要があります。特に「入居率がどの程度今後キープできるのか」ということと、「ここから数年でどのくらい家賃が下落するか」という2点は最低限考えるべきでしょう。

売却時に影響が出るポイント

次に売却する際に影響が出るポイントです。物件を購入するときに売却時のことを意識する、これが非常に重要です。不動産投資の初心者の多くが物件を選ぶときに「投資期間中にどのくらい収益を得るのか」という目線ではなく、「どの物件だったら自分は買えるだろうか」と考えがちです。計画的に物件を購入する、というよりは「融資もついて今買える物件だから買おう」という考え方です。

実際に利益を出し続けている不動産投資家は売却時のことも細かく考えています。物件を一生持ち続けるのなら問題ないのかもしれませんが、投資なのでそうではないですよね。どこかで出口を迎えるはずです。その際に、「あれ？売りたいのに全く売れないじゃん」とか「買った時の半分になっちゃったじゃん」とならないように、購入する時点で売却時も想定しておくことが重要なのです。

私がおすすめしない物件の特徴

物件を検討する際に考えるべきポイントは山のようにあります。検討に検討を重ねて精査するべきです。その中でも特に不動産投資に新規で参入する方、これから1件目の物件を買おうと動いている人に特に知ってほしい、私がおすすめしないタイプの物件を紹介します。もちろんここで挙げる物件が全て悪いというわけではありません。投資効果が高いのであれば、これらの物件でも購入を検討していいと思います。ただ、「いい物件かどうか自分で判断するのがまだ難しい」という人に関しては、今日挙げる物件というのは避けた方が安全です。是非参考にしていただければと思います。

狭小タイプの１Rや１Kの物件

狭小タイプの物件というのは、部屋の面積が極端に小さいタイプの物件です。通常、ワンルームや１Kのアパート、マンションであれば、3点ユニットだとしても16㎡以上あります。ところが面積が10㎡や14㎡といった部屋の物件もちらほらあります。これは都心部に多い傾向で、都心部は土地が高く狭いので、狭い土地にギュッとコンパクトなアパートを建築して、できるだけたくさんの人を入居させよう、というコンセプトで作った物件です。

これらの物件のデメリットは色々あり、「入居率が不安定になりがち」という点です。交通の利便性を重視し狭くても家賃が安いところがいいという入居者はいますが、やはり狭い物件は窮屈なので早々に退去になることも多く入居者が安定しにくい傾向があります。入居付で苦戦する物件はやはり避けて検討するのが理想的です。それから狭いので家賃も当然安いので、退去した際の原状回復工事費用を家賃で回収できないリスクもあります。

３点ユニットタイプの物件

3点ユニットタイプとは、浴槽とトイレ、それから洗面台が一緒の部屋に備わっているタイプの物件です。昔の単身用物件のトレンドだったのでしょうが、今ははっきい言って流行りません。よほど駅から近い、大学から近い、他に物件がない、などの他の好条件があれば別ですが、そうでないのであれば出来る限り選ぶべきではありません。過疎化が進んでいる地域ではただでさえ入居者をつけるのが大変なのに、さらに嫌われがちな3点ユニットタイプの物件だとより賃貸募集に苦戦し空室率が高まってしまう可能性があります。不動産投資をこれから始める人はできるだけ3点ユニットの物件は避ける方が無難です。

1階が店舗になってる物件

一棟マンションで1階部分が店舗になっている物件があります。よく下駄履き物件と言ったりします。どうして下駄履き物件がおすすめできないかというと、一般的に居住用よりも店舗向けの物件の方が賃貸募集のハードルが高く、契約も複雑になる傾向があるからです。要するに中級・上級者向けの賃貸物件ということになります。そもそも店舗の客付けを得意としてない不動産会社も多いので、客付や管理ができる不動産会社を探すのも一苦労です。それから居住用とは違い借主は事業をやっている相手になるので、契約時や賃貸中、それから退去時などトラブルが起きやすいです。最後に店舗部分の面積が大きいとそれだけで融資を出さない金融機関もあったりするので、売却時のリスクもあります。

以上のことから1階が店舗になってる物件もできるだけ避けた方が無難といえます。

駐車場が足りず敷地外で借りてる物件

最後は駐車場が敷地内では足りずに別で借りている物件です。これも要注意です。簡単に説明すると、全部で6部屋の物件で、敷地内の駐車場は4台しかなく、所有者が近隣で2台分契約して入居者に貸している、というケースです。よくあるのは所有者が別で借りた駐車料金を、マンションの住人から徴収し、プラスマイナスゼロになってるケースです。一見問題ないように感じますが、思わぬリスクが潜んでいます。一つ目は、「外部駐車場が何らかの事情で借りられなくリスク」です。借りていた駐車場に家が建つことになった、所有者が変わって貸してくれなくなったなど、いろいろなケースが実際に起こります。そうすると、代替地がすぐ見つかればいいですがもしも見つからなかったら、入居者は駐車場が使えなくなります。都心の物件ならさほど影響はありませんが、少し郊外にいけば車は必須アイテムです。駐車場がない物件を誰が好んで借りるのでしょう。駐車場がないためにずっと借りてがつかず、ずっと空室になる、というリスクが高いです。このような物件のオーナーさんを何人も見たことがあるので、よくある出来事の一つなのです。

ですので、駐車場が足りてない物件は出来る限り選択肢の候補から外した方が安全です。

まとめ

今回は物件の購入検討をする際にできるだけ避けた方がいい、私がおすすめしない物件の特徴を紹介しました。これは本当に1部に過ぎず、実際には物件を買うときに確認すべきチェックポイントは山のように存在します。ただし特に今日紹介した内容については、誰でも簡単に分かりやすく、それでいて失敗しするリスクも高めのものになりますので、不動産投資を検討している人、実際に探している人は参考にしていただけたらと思います。

それでは本日はここまで。

今日も最後までお読みいただきありがとうございました。