売却前に必ず確認を。不動産を売るときに発生する費用について

不動産系記事

不動産コンサルタントの髙野です。不動産の売却時にはさまざまな費用が発生します。物件価格によっては数百万円、数千万円以上発生する費用もあります。また、売却した後に支払うものもあるため、事前にどのような項目があり、どのくらい費用が発生するのか確認しておくことをお勧めします。

今日は不動産の売却時に必要な費用について解説していきます。

売却時に発生する費用

不動産は購入時、保有時、売却時、と各場面で費用が発生します。税金や不動産会社に支払う手数料、その他の費用と種類は様々です。事前に費用を確認しておかないと想定外の出費となり、当初期待していた最終的な手残り額とズレが生じてしまうかもしれません。まずはどのような費用が発生するのか、その種類を確認しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う報酬です。売却時は、媒介契約を締結して不動産会社に売却活動を一任するのが一般的です。依頼された不動産会社は買主を募集し、検討者が見つかったら買主と金額や条件の交渉を行います。条件面で合意が取れたら契約書の作成や調査等を行い売買契約を締結させます。その後売買代金の支払いや物件の引き渡し、いわゆる「決済」がスムーズに行えるように準備します。この一連の流れを媒介契約を締結した不動産会社が行い、所有者は一連の業務への報酬として仲介手数料を支払います。金額は売買金額に応じて料率が変わりますが、400万円以上の不動産の場合は「売買金額×3％＋60,000円」となります。

仮に不動産の売却価格が2億円だとしたら、仲介手数料は消費税抜きで約606万円です。かなり高額になるので仲介手数料も加味した金額で売却シミュレーションをしましょう。

印紙代

不動産売買契約書は印紙税の課税対象なので、売買契約書に貼り付ける形で納めます。印紙税の金額は売買金額に応じて変動し、売買金額が高額になればなるほど印紙代も高くなります。たとえば、売買金額が1,000万円～5,000万円の場合は収入印紙の額は1万円です。売買金額が1億円～5億円になると、収入印紙の金額は6万円と6倍になります。（軽減税率の適用時）

なお、不動産売買契約書は一般的には買主と売主の双方の分として2通作成します。ただそれは特に法律的な決まりはないので、当事者双方が合意すれば契約書は1通でも問題ありません。その場合だと、一般的には買主が原本を持ち、売主が控えを保管します。そうすると原本の契約書は一部になるので、印紙代金も半分になります。

抵当権抹消に係る費用

不動産を購入する際に金融機関の融資を利用した人は、抵当権が設定されています。売却時には抵当権を抹消するので、費用がかかります。抵当権抹消費用のうち、登録免許税として1つの不動産に対して1,000円です。純粋に1筆の土地と1棟の建物であれば、2,000円ということです。それから抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。抹消は自分でもすることはできますが、万が一手続きに不備があって、所有権引き渡しができない事態になると、売主責任を問われ損害賠償を支払うことにもなりかねないので、司法書士に依頼するのがお勧めです。司法書士報酬は書士によって違いはあるものの、一般的な土地建物の抹消手続きであれば1～3万円程度をみておけば十分でしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税とは不動産を譲渡して利益が発生した際に収める税金です。所有していたのが個人か法人かによって金額は異なりますが今日は個人を前提に解説を進めます。

不動産譲渡所得税の計算式は下記となります。

①所得金額＝「譲渡収入金額」ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除

②譲渡所得税＝①の所得金額×税率

譲渡所得税の税率は、保有期間によって2パターンに分かれます。売却した年の1月1日時点（←ここ重要です。）において、所有期間が5年間を超えていれば、「長期譲渡」として税率は「20.315％」です。※所得税と住民税を合算後。

一方、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年未満であれば「短期譲渡」として税率は「39.63%」です。※所得税と住民税を合算後。

たとえば、思った以上に利益が出て、課税される所得金額が2,000万円だった場合には、長期譲渡なら税金は約406万円です。ところが短期譲渡として課税されると約792万円になり、長期譲渡と比較すると約2倍税金を支払う形となります。このように、譲渡所得を計算する際、保有期間が長期か短期かで税金が大きく変わりますので、売却するタイミングはしっかり確認しましょう。

まとめ

今日は不動産を売却する際に発生する主な費用を説明しました。不動産を売却する際には様々な費用が発生します。その中でも特に仲介手数料や譲渡所得税は金額大きくなる傾向があります。売買金額によっては数百万円、数千万円単位で支払いが発生することも。「そんなにお金がかかるとは知らなかった」と売却後に後悔する人も多いので、保有物件の売却時には税理士や不動産会社に相談しながら、しっかりと売却後の手残り金額を確認するようにしましょう。

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