不動産売却後の確定申告は必要？申告の流れと節税対策を詳しく解説

不動産コンサルタントの髙野です。

不動産を売却した後、「確定申告が必要なのか？」と疑問に思う人は多いでしょう。結論、不動産売却時には利益（譲渡所得）が出た場合、原則として確定申告が必要になります。しかし、すべてのケースで申告が必要なわけではありません。また特例を活用することで税金を抑えることも可能です。

今日の記事では、不動産売却時の確定申告が必要なケースと不要なケース、確定申告の手順、節税制度について詳しく解説します。

不動産売却時の確定申告が必要なケースと不要なケース

不動産を売却した場合、必ずしも確定申告が必要になるわけではありません。売却益が発生した場合には「譲渡所得税」の申告義務が生じますが、売却して損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる場合があるため、申告したほうが得になることがあります。
一方で、すべての売却が申告対象となるわけではなく、「自宅を売却したが利益がほとんど出なかった」など、特定の条件に該当する場合は申告が不要となるケースもあります。
ここでは、不動産売却時に確定申告が必要となるケースと、申告不要のケースについて詳しく解説します。

確定申告が必要になる条件とは？

不動産を売却して「譲渡所得」が発生した場合、確定申告が必要です。譲渡所得とは、売却価格から購入時の費用や諸経費を差し引いた利益のことを指します。

確定申告が必要なケース

• 売却益（譲渡所得）が発生した場合
• 住んでいた家を売却し、3,000万円の特別控除を適用してもなお譲渡所得が残る場合
• 事業用の不動産や投資用物件を売却した場合
• 収益不動産を売却し、損失が発生したが他の所得と相殺（損益通算）する場合

確定申告が不要なケースとは？

すべての不動産売却で確定申告が必要なわけではありません。以下のようなケースでは申告不要です。

確定申告が不要なケース

• 住んでいた家を売却し、3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロになった場合
• 不動産売却による譲渡損失が発生し、損益通算をしない場合
• 相続や贈与による不動産の取得であり、売却ではない場合

申告しないとどうなる？ペナルティやリスク

確定申告が必要なのに行わなかった場合、以下のようなペナルティが発生する可能性があります。

ペナルティの例

• 無申告加算税：本来納めるべき税額に対し、10〜20％の加算税が発生
• 延滞税：申告が遅れると、年率7.3〜14.6％の延滞税が発生
• 重加算税：故意に申告しなかった場合は、35〜40％の重加算税が課されることも

これらのリスクを避けるためにも、売却後の確定申告については必ず確認しましょう。

不動産売却時の確定申告の手順と必要書類

不動産を売却し、確定申告が必要な場合には、決められた期間内に正しく手続きを行うことが重要です。確定申告の流れとしては、売却によって発生した所得を計算し、それに基づいて税額を確定させた上で、税務署へ申告するという流れになります。
申告の際には、売買契約書や登記簿謄本などの書類が必要になるため、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。また、必要な書類が不足していると、申告手続きがスムーズに進まないだけでなく、後々税務調査の対象となるリスクもあります。

確定申告の流れをわかりやすく解説

確定申告の手順は以下の通りです。

1. 売却した不動産の譲渡所得を計算
2. 必要書類を準備
3. 確定申告書を作成
4. 税務署に提出（郵送・電子申告・直接持参）
5. 納税または還付の手続きを行う

申告の期限は、翌年の2月16日～3月15日（※土日祝の場合は翌営業日）です。

確定申告に必要な書類一覧と取得方法

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

必要書類

• 確定申告書B（第一表・第二表）
• 分離課税用の申告書（第三表）
• 譲渡所得の内訳書
• 売買契約書（購入時・売却時）
• 仲介手数料や登記費用の領収書
• 登記事項証明書
• 住民票の写し（特例適用の場合）

書類は、不動産会社や法務局、市区町村役場などで取得できます。

確定申告の提出方法：オンラインと書面の違い

確定申告の提出方法には3つの方法があります。

1. e-Tax（電子申告）：国税庁のサイトからオンラインで申告できる。税務署への持参不要。
2. 税務署に直接提出：紙の申告書を税務署に持参して提出。
3. 郵送提出：税務署宛に確定申告書を郵送。

電子申告なら24時間対応、還付も早くなるためおすすめです。

確定申告で使える節税制度と注意点

不動産を売却した際に発生する税金は決して安くはありません。しかし、税制にはいくつかの特例や控除が用意されており、それらを適用することで税負担を軽減することができます。代表的なものとして、「3,000万円特別控除」や「買換え特例」などがありますが、これらの制度には適用条件があるため、事前に確認しておくことが重要です。
また、誤った申告をしてしまうと、税務調査の対象となったり、余計な税金を支払うことになったりする可能性もあります。節税のメリットを最大限活かすためには、正しい知識を持って適切に活用することが求められます。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？

マイホーム（居住用財産）を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。

適用条件

• 売主が住んでいた家であること
• 売却前2年間に同じ特例を使っていないこと
• 親族や身内への売却ではないこと

税負担を軽減できる「軽減税率の特例」とは？

所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合、譲渡所得にかかる税率を軽減できます。

• 所有期間5年以下：税率39.63％
• 所有期間5年超：税率20.315％
• 所有期間10年超で6,000万円以下の部分：税率14.21％

確定申告の際に気をつけるべき注意点

確定申告時に気をつけるべきポイントは以下の3つです。

1. 申告漏れに注意：売却時の費用や控除を漏れなく計上
2. 申告期限を守る：期限を過ぎると加算税や延滞税が発生
3. 節税制度を活用する：3,000万円特別控除や軽減税率を適用

まとめ

不動産売却後の確定申告は、利益が出た場合には基本的に必要です。しかし、特例を活用すれば税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

申告期限を守り、必要な書類を準備して適切に申告を行いましょう。迷ったときは、税理士や専門家に相談するのもおすすめです。

以上、最後までお読みいただきありがとうございました。