【一般媒介？専任媒介？】アパートの売却に適した媒介契約の種類とは

不動産コンサルタントの高野です。

今日のテーマは不動産の媒介契約についてです。

アパートを売却しようと不動産屋に相談したら「媒介契約」という話をされた。種類の違いは説明されたけど結局どれを選ぶのが自分にとってベストなのか分からない。アパートの売却時に所有者が選択するべき媒介契約の種類について解説していきます。

媒介契約とは

不動産を売却する際、多くの人は不動産会社に依頼します。不動産会社が売却活動するためには所有者との契約が必要で、これが媒介契約です。媒介契約には全部で3種類あります。まずはそれぞれの違いをおさえましょう。

一般媒介契約とは

一般媒介契約は3種類の媒介契約の中で最も契約の縛りが緩い内容です。緩いというのは、所有者にとっても不動産会社にとってもです。まず、一般媒介契約は所有者は何社不動産会社に依頼してもOKです。専任媒介契約と専属専任媒介契約は依頼できる不動産が一社のみです。

また、そのほか専任媒介と専属専任媒介契約はレインズという不動産会社が見る不動産情報システムに登録しなくてはいけませんが、一般媒介契約にはその決まりがありません。

自由に営業ができる分、同時に複数社に依頼できるので、不動産会社としては他社で成約になってしまうリスクが高い契約です。

専任媒介契約と専属専任媒介契約

一般媒介と比較してより厳しい契約内容が専任媒介と専属専任媒介契約です。この2つの契約の特徴は、まずは所有者は一社にしか依頼できないこと、それからレインズへの登録義務が生じることです。所有者は一社にしか依頼できないので、不動産会社としては他社で成約になってしまうリスクはありません。一方で売主への報告義務が設けられていることや、特約をもってしても自動更新はできない等の取り決めがあります。

それぞれの媒介契約の主な違いはこちらです。↓

おすすめの媒介契約

媒介契約は3種類ありますが、物件をより高く、そしていい条件で売却するためにおすすめの媒介契約があります。どの不動産ならどの媒介契約がおすすめなのか、解説していきます。

売却する不動産のタイプで違う

不動産を売却する際に、どの媒介契約がいいのか。それは所有している不動産の種類によって異なります。不動産にも、居住用不動産、投資用不動産、事業用不動産など、様々な種類があります。居住用不動産等は、実際に人が住む目的で建てられた不動産で、戸建てや分譲マンションなどがあります。投資用不動産はアパートやマンションなどで、人が住むことに変わりはありませんが、貸し出すことを目的として建てられた建物という点が異なります。

居住用不動産なら専任媒介契約

居住用不動産を高く、そして早く売却したいのであれば、おすすめなのは専任媒介契約です。専任媒介契約は、依頼できる不動産会社が1社に限定されるものの、確実にレインズに掲載されます。レインズに掲載されると、その情報をみた別の不動産会社がsuumoやホームズなどポータルサイトに掲載したり、実店舗でお客さんに紹介します。そうやって紹介の網が大きく張り巡らされるので、物件を探している人の目に多くとまるため結果的に物件が決まりやすくなります。

投資用不動産なら一般媒介契約

投資用不動産をより高く、よりいい条件で売却したいのであれば、おすすめなのは一般媒介契約です。一般媒介契約のメリットの一つにレインズに掲載されない点があります。先ほど居住用不動産ではレインズに掲載されることがメリットと言いましたが、投資用不動産の価値を高める手法の一つに「非公開物件にしてプレミアム感をつける」というものがあります。

実需の居住用不動産を探している人は、非公開にこだわっている人はあまり多くありません。「掘り出し物があったらいいな」くらいです。

ところが投資用不動産を探している不動産投資家の中には「非公開物件のみ」探している人も多くいます。これには様々な理由がありますが、投資物件といのはいずれ売却時期がきます。その物件が公開物件で購入時の価格が分かってしまうと、売却する際に売りづらくなる可能性があるのも理由の一つです。

このように投資用不動産を高く、いい条件で売却したいのであれば、専任媒介や専属専任媒介契約でネット上に物件を公開するのではなく、非公開物件として価値を高めるのも有効な手段です。

やってはいけない媒介契約の結び方

アパートの売却において、おすすめできない、あまりやらないでほしい売却方法があります。特に不動産会社と媒介契約を結ぶ際には要注意で、最初の判断を誤ると売却価格や条件に大きな悪影響が出る可能性があります。ここでは、やってはいけない媒介契約の内容を解説します。

多数の不動産会社と媒介契約を締結

多くの人がやりがちな間違いの中に、多数の不動産会社と一般媒介契約を締結する、ということがあります。一般媒介契約は理屈上は何社と締結しても問題ありません。多くの不動産会社と契約すれば、その分不動産業者同士の競争意識が芽生えて頑張るのではないか、と考える投資家さんもいます。しかし、実際のところはそうとも言い切れません。なぜなら、一般媒介契約は売主から見れば複数社に依頼できるメリットがある反面、不動産会社からすると他社で成約になってしまうリスクが高い案件です。

どれだけ広告費や人件費をかけて頑張って営業しても、結局他社で成約になれば売り上げはゼロ、まったくの赤字です。よっぽど暇な不動産会社なら別ですが、しっかり営業活動している不動産会社なら、そのような案件よりも自社だけに依頼してくれているお客様の物件売却に力を入れるものです。

このようにあまり多くの不動産会社を天秤にかけて競争させても、結局不動産会社のやる気がなくなって中途半端な結果になってしまう可能性が高いため、おすすめできません。

専任なのに囲い込む業者と媒介契約

これは売主の立場としてではなく不動産会社の話になります。専任媒介契約というのはレインズに掲載しなくてはなりません。しかし、中には悪徳な不動産会社がいて、専任媒介なのにレインズへ掲載せずに自社だけで営業する「囲い込み」を行なっている業者もいます。

このような会社は、売主の利益よりも自社がいかに多くの仲介手数料を取れるかということを重要視しているので、結果売主は高くいい条件で売るのは困難で、最終的に価格や売却条件で損をしてしまう可能性が高いため、不動産会社の選定には注意が必要です。

まとめ

アパートの売却は、居住用の戸建やマンションよりもやや難易度が高い傾向があります。何も考えずに不動産業者の言いなりになって売却をスタートしてしまうと、結果的に「もっと高く売れたのに！」という残念な結果になる可能性があります。

アパートの売却では媒介契約の選択も非常に重要になりますので、今回の記事を参考に、損をしない不動産売却を実現させてくださいね。