不動産コンサルタントの高野です。
不動産投資、マンション経営で重要なことは、「結果を出す」ことです。ここでいう結果とは何かというとそれは「利益」です。
不動産投資での利益は主に2種類、「運用益」と「売却益」です。売却益というのは売却した際に出る利益のことで、運用益とは保有期間中に得られる収益のことです。この2つの収益をいかに最大化できるかが不動産投資における重要な課題です。
保有期間中は、収入は最大に、そして支出は最小に抑える必要があります。これは不動産投資における最大のミッションと言い換えてもいいかもしれません。
ではどうやって収益改善して、収入を最大にして支出を最小にするのか。これは色々なテクニックがありますが、まず1番基本的なのは「満室経営を目指す」ことです。これが最初のステップで基本中の基本だと思います。満室にすれば空室がないので、その物件から得られる家賃の最大値ということになります。それから満室ということは空室がない状態なので、募集経費や原状回復工事費用も発生しません。そのため支出も抑えられている状態、だといえます。何から手をつけていいかわからない人は、とりあえず満室を目指すと良いでしょう。
もう少し上級者で、すでに入居率はそこそこいい、でもここからさらに収益改善したい、と考える人もいます。
そのような人におすすめなのは、物件の過去1年間分の運用結果の数値を出すことです。そうすることでどこにテコ入れをして収益改善が実施できるか、着手するポイントが見えてきます。手を加えるべきポイント（項目）を発見することができます。
不動産投資における収入と支出にはこのような項目があります。この項目をそれぞれ1年間分データ化してみましょう。
自分の物件はうまくいっている、と思ってる人でも 1年間分の実績を数値化すると意外と「まだここは改善できそうだな」という点が見えてくるものです。
入居状況がいい人でも、実は退去者も一定数いて募集経費や原状回復工事費などの経費が多くかかっているケースもあります。
現状よりもさらに高い収益力を出して、利益の最大化を図りたい人はまずは各項目の数値を出してみるのがおすすめです。
株式会社 高野不動産コンサルティング 代表取締役 / 株式会社アーキバンク 取締役 COO / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
