不動産コンサルタントの高野です。
アパートを経営している人の多くは、管理を不動産会社に委託しているのではないでしょうか。管理会社は、空室対策から入居手続き、入居中の対応や解約時の精算などを行ってくれるので非常に便利ですよね。
重要な役割を担うからこそ、しっかりとした会社に依頼しないと、賃貸経営自体がうまくいかなくなってしまう可能性があります。ですから、アパートやマンションの管理を依頼する際は、実績、経験のある不動産管理会社に依頼しましょう。
ただし、管理会社の数は非常に多いのが現実です。もともと不動産の管理をするのには資格を保有する必要がなかったことが原因のひとつです。無資格、未経験でも不動産管理業に参入できたので、とにかくハードルが低い。また、不動産会社が業務の一環として管理業を行うケースも多く、完全なる飽和状態となっています。
不動産の管理は、主に入居管理（プロパティーマネジメント、PM）と建物管理（ビルマネジメント、BM）に分けられるのですが、どちらを得意としているかは会社によって異なります。
入居付が得意だけど、建物の管理が苦手で適切な修繕計画が立てられない会社や、建物管理のノウハウは随一だけれど、入居者の募集がいまいちで空室がなかなか埋まらない…といったパターンもあります。
賃貸経営において、空室対策と建物管理はどちらも大切な軸です。私はよく賃貸管理を自転車に例えることがあるのですが、空室が増えても賃貸管理は成り立たないし、建物の管理が不適切だと建物の維持ができず賃貸経営が成り立ちません。
つまり、自転車のタイヤのように、賃貸経営は、入居管理と建物管理が両輪で正常に動いてこそ成り立つのだと思っています。
ですので、アパートやマンションを保有しているか方は、この両輪をうまく回せる管理会社を見つけてください。
とはいえ、実際に管理会社ってどうやって見つければいいのか？という話になります。私のクライアントは全国にいて、管理会社を探すのを手伝って欲しい、という相談を受けることが多々あります。しかし、残念ながら主な商圏が東京なので、地方の管理会社まではネットワークが弱く、管理会社を直接紹介するのは簡単ではありません。
そのようなときに一つの目安しているのが、「賃貸住宅管理業者の登録制度」です。
賃貸住宅管理業者登録制度は、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省が賃貸住宅管理業について創設した登録制度のこと。
つまり、これまでは経験がなくても誰でも不動産管理業ができましたが、管理業を行うにあたり国土交通省への業者登録が目安になってきました。なお、国土交通省の登録を受けるためには一定の要件をクリアしないとならず、誰でも登録できるわけではありません。
管理業者に登録されると、管理契約を締結する前に、賃貸不動産経営管理士などの有資格者が不動産所有者に大して管理契約の重要事項説明をしないといけません。不動産取引でいう宅建士の重要事項説明と似てますね。
今後、アパートやマンションの管理をお願いしたい、または今の管理会社がいまいちだから変更したいと思っている人は、一つの基準として、この賃貸住宅管理業者へ登録している管理会社から選定してみても良いと思います。
まだこの賃貸住宅管理業者の登録は義務化されてません。そのため、登録を受けていないからといって、一概に「信頼できない会社」と判断することはできませんが、一つの基準になることは間違いないでしょう。
ただ、今後は小規模な管理業者を除き、賃貸住宅管理業者への登録が必須になっていきます。2020年現在で既に閣議決定されているので、2021年には正式に公布されるものと思われます。
賃貸住宅管理業者に登録しているかどうかは、国交省のデータベースで確認することができます。今後、不動産の管理を依頼したい、または管理会社を変更したいと考えている人は、参考にしてください。
賃貸住宅管理業者に登録している会社は下記から調べられます。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
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