不動産コンサルタントの髙野です。
不動産投資では、大きく利益を出して成功している人と、反対に大きく損失を出して失敗している人がいます。私はこれまでどちらのタイプのお客様もたくさん見てきました。成功する人と失敗する人の分かれ道は何でしょうか。もちろん、色々な理由があると思います。物件をよく調べずにリスクを見逃して購入して大きな損失を出すケース。反対に購入する物件の目線をきっちり決めて、購入できる状況をあらかじめ作り上げて、理想的な物件を買い進めているケース。本当に色々です。
ただ、成功する人の多くがやっていて、成功する人がほとんどやってないこととして「具体的な投資戦略を考える」ということがあります。投資戦略というと、どのエリアにどのくらいの規模の物件を購入するのか、という希望条件のことを思い浮かべるかもしれませんが、それよりもっと大きな意味合いです。
不動産投資で成功するためには「何年後にどのくらいの物件数を保有し、どの程度のCFを出したいのか」を具体的に計画することが重要です。
私は不動産投資顧問業という業種で仕事をしています。お客様の多くは個人または法人の不動産投資家です。顧問に入っていただいて一番最初にすることは「目標設定の共有」です。目標というのは上記で書いた、「何年後にどのくらいの物件数を保有し、どの程度のCFを出したいのか」です。不動産投資をする上ではこれが極めて重要になります。
よくありがちなのが、「買えるから買っちゃう」です。時代によって不動産投資に積極的な金融機関は変動します。たとえば今から7～8年前は地方の一棟収益物件へ融資を出す金融機関があったので、こぞって皆さん物件を買ってました。本業の年収が700～800万円以上であれば、フルローンに近い形で物件を買えた時代がありました。そのようなタイミングで買えるからと言ってよく考えずに購入してしまった人で、今厳しい状況に立たされている人が多いのも事実です。何が厳しいかというと、地方の物件というのは今は融資がつきにくく、購入できる人の層が狭まっています。（地方都市など場所によります。）そうすると売却しようにもできず、資産の組み替えが困難になってしまうわけです。なので、「買えるから買える物件を買っちゃう」という考え方を続けていると、不動産投資で成功を収めるのは難しくなってくるのです。
数年後の目標が大きいのであれば、運用中に数回売却を挟む必要があるかもしれません。どうしたらその目標に到達できるのか、そしてそのためにはどのくらいの規模の物件からスタートしていくべきなのか、ここまでしっかり想定して計画することが重要です。そのような計画を立てるには、今の不動産市況や融資の状況など、様々な情報も必要です。もし自分で不動産投資戦略を立案するのが難しい、ということであれば、不動産投資顧問業を行っている不動産会社に相談して一緒にプランを組み立ててみるのもおすすめです。
それでは本日はここまで。
最後までお読みいただきありがとうございました。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
