不動産コンサルタントの髙野です。
不動産投資家さんからいただく相談の中に「結局どこに投資すべきか分からない」というものがあります。不動産投資とは不動産に対して投資をするわけですが、「どこに投資するか」はとても重要です。
多いのは、自分が住んでいる地域付近に投資をするパターン。理由は「融資がつきやすいから」です。たとえば、東京在住の人が名古屋の物件と東京の物件のどちらかを買いたいとして、東京より名古屋の物件の方が、融資のハードルはぐっと高くなります。金融機関は、お金を借りる人の居住地と物件所在地の距離を重要視する傾向があるからです。
もちろん「全国どこでも融資検討範囲です。」という金融機関もあります。ただ、そこまで多くはありません。できれば自分の居住地の近くで物件を購入する方が安全です。
ただし、住んでいる場所によっては、別の場所に投資対象を広げた方がいい可能性もあります。たとえば、居住地が地方で過疎化が進んでいるエリアでは、融資は出やすいでしょうが、その地方での投資はおすすめしません。なぜなら、人口が減少しているエリアは土地の価値がどうしても下がってしまう傾向があるので物件を買ったとしても、物件を保有すればするほど資産価値が下がるリスクがあります。これが不動産投資における資産価値減少リスクです。また、そのような地域の物件は、資産価値下落リスクだけでなく家賃下落リスク、空室リスクが高まる可能性が高いのです。そうすると、不動産投資家からの評価も下がる（要するに「この地域に投資をしよう！」と思う投資家がいなくなる）ので、売却時になかなか売れず苦労します。現金化したくてもなかなか売れずに、結局大幅な値下げをしなくてはいけなくなる、これが不動産投資の流動性リスクです。
このように、居住地は融資がつきやすいものの、地域の将来性も考慮する必要があります。そうでないと売れなくなるリスクが高まるので注意が必要です。
「融資のつきやすさ」だけでなく「利回り」から物件のエリアを絞る人もいますね。利回りがいいとなると、都心より地方になります。そのため、高利回りを求めて地方物件を購入し続ける人もいます。投資なのでリターンは多い方がいいので、もちろん地方でも高利回りの物件があれば積極的に検討していいと思います。ただ、まだ不動産投資初心者の人は最初に説明したように、その地域の特性を理解しておかないと、売れ残るリスクが高まりのでその点は細心の注意が必要です。
あと、利回りがいいからとあまり遠方に物件を増やしすぎると、今度は管理面でのハードルが上がってしまいます。もちろん入居者募集や建物管理などの実務は管理会社に任せたとしても、結局その管理会社とのやりとりが円滑にいってないと、賃貸経営をまわせません。空室が多いのに管理会社が適切な空室対策を実施してくれない、といったことも考えられます。そのときに、物件も管理会社も遠方で地方だとなかなか意思疎通がうまくいかない、というケースも実は多いのです。そのため、高利回りを目指して地方物件を購入するにしても、やはり自分で車で行ける範囲にする、もしくは電車で2時間以内にする、といった一定の基準を設けるのがおすすめです。
それから本当に高利回りを求めるのなら、「海外の不動産投資」も選択肢に入れてもいいと思います。実際に、発展途上の国などは竣工前にどんどん所有者が入れ替わり、その都度価格が上昇していく、という物件も珍しくありません。本格的にキャピタルゲインを目指していきたい、という人は海外不動産へのチャレンジもありだと思います。ただ、ハイリターンだからこそリスクも高めであることには注意が必要です。
このように、もしも「どこに投資をしたらいいか分からない」と不安に思った際は、まずは投資の目的から逆算していくといいのではないでしょうか。
弊社では不動産投資の目的や、将来的な目標から逆算して、不動産戦略を一緒に考えていきます。不動産投資について何かお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談してくださいね。
それでは本日はここまで。今日も最後までお読みいただきありがとうございました。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
