不動産コンサルタントの高野です。
アパート経営には様々なリスクがつきものです。物件を多く持っている大家さんなら必ず経験していると言われているのが「家賃滞納問題」です。
うっかりの1ヶ月遅れや、1年以上の滞納など、滞納の重度は様々です。
私のお客様の中にも滞納で頭を悩んでいる人も多くいます。
滞納されるとどうなるのか。実はこの滞納問題って空室よりタチが悪いんです。まず、滞納されると当然家賃が入ってきません。その時点で損失ですよね。かと言って数ヶ月滞納されたからと言って、勝手に鍵を交換して入れないようにすることは許されません。賃貸借契約は継続しているので、賃借人の「住む」という権利を侵害することになるからです。
どうしてタチが悪いのかというと、空室なら募集することはできます。そして入居が決まれば家賃が入ってきます。ただ、滞納されている部屋だと募集することすらできない。でも家賃は入ってこない、という最悪な状況になります。
これが何ヶ月も何年も続いてしますと賃貸経営上非常に大きなダメージです。かと言って、滞納はあらかじめ防ぐことは非常に難しいので滞納が発生したらズルズル対応せず、督促も定期的にきっちりやって、さらに支払われる予定がないのであれば強制執行で明け渡し手続きを取るべきです。
事前に滞納を防ぐのは難しいのですが、リスクを最低限おさえることは可能です。
具体的には入居審査の徹底、それから保証会社の加入、さらに理想的なのはプラスで保証人をつける、ということです。この3つを徹底することで家賃滞納リスクを最小限にすることは可能です。
保証会社というのは審査の基準が緩いものから厳しいものまで様々です。ですから、不動産会社が代理店登録している保証会社がどの程度審査が厳しいのか、事前に確認しておくのがおすすめです。ちなみに信販系の保証会社はクレジットカード作成と同程度の審査基準になるので、過去にカード関係で滞納がある人や、過去数年間で債務整理をした履歴がある人はまず合格しません。
では信販系の保証会社だけ使えばいいのかというとそうではありません。そうすると審査基準が厳しくなりすぎて入居付のハードルがかなり上がってしまうからです。
理想的なのは、1つ目に信販系の保証会社の審査を使って、それで審査が通らなかったら、一度保留にしてよくその入居者の状況を確かめた上で、「信販系の保証はダメだけど、しっかりしてる人だから大丈夫」と思えば違う保証会社を利用する、という形です。私の経験上、これが一番滞納リスクを軽減できます。
保有物件の滞納リスクが心配、またはすでに滞納が多く勃発している、という不動産所有者の人は、まずは入居の段階で適切な審査がおこなわれているのか確認しておくとよいでしょう。
それでは本日はここまで。
今日も最後までお読みいただきありがとうございました。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
