不動産コンサルタントの髙野です。
所得が高い人にとって不動産投資のメリットが高いことを知っていましたか？
理由はずばり「減価償却を利用できる」これです。
よく不動産投資は節税効果がないとか、節税目的で投資をしたけど失敗したよ、といったネガディブな話を聞くことがあります。
でも、所得が高い人は不動産投資をすることで大きな節税効果を得られます。
これは紛れもない事実です。
でも不動産ならどんな物件でもいいということはありません。
給与所得が高い人は、築年数が経過した木造物件（いわゆる築古木アパ物件）を購入すべきなんです。
すごく簡単にいうと建物は年数の変化とともに価値が減少していきます。そしてこの減少した価値分を毎年費用（損金）にすることができます。これを会計上の用語で、「減価償却」といいます。
通常、木造の法定耐用年数は22年なので、新築で物件を購入すると22年かけて減価償却していきます。
例えば、建物価格が2,200万円であれば、毎年100万円ずつ減価償却していくイメージです。（100万円×22年＝2,200万円）
そしてこの投資用不動産の減価償却というのは、給与所得と損益計算することができるのです。
年間1,000万円の所得がある人は、1,000万円に税金が課せられるわけですが、損益計算をして、毎年100万円を所得から引くことができ、900万円に課税される、こんなイメージです。
そしてなぜ築古木造アパートがいいのか、これについても説明します。
新築の場合は耐用年数に通りに、木造は22年間ちょっとずつ減価償却を続けていきます。
では、築22年以上の物件（つまり法定耐用年数が過ぎてる物件）を買うと、なんと「4年間で償却可能」なんです。
繰り返しますが、新築で建物価格2,200万円の物件なら、減価償却によって所得から引ける金額は毎年100万円がMAXです。
それが、築23年の木造アパートを買った場合、同じ建物価格が2,200万円だとしても「2,200÷4=550万円」つまり毎年550万円も償却して、所得から差し引くことが可能になります。
先ほどの例でいくと「（所得）1,000万円-（減価償却）550万円＝（課税対象所得）450万円」ということになります。
いかがでしょうか。これってすごいことですよね。
このように所得が高い人が築古木アパの物件を購入すると、このように減価償却を活用して税金を大幅に減らすことができるのです。
ただし、当然ですが不動産は築年数が経てば経つほど劣化します。
その分修繕しなくてはならない箇所も増えますので、築年数が経った物件を買う際はより一層物件をチェックしてリスクを分析しなくてはなりません。
節税効果だけを目的に適当な物件を買ってしまうと後々痛い目にありますので、節税も大事ですが、同時に物件をしっかり選定して購入していきましょう。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
