不動産投資物件、プロの目線で見る「隣地確認の重要さ」

今日は投資用不動産を購入する際の見方シリーズ

テーマは「隣地の購入」について。

多くの不動産投資家は購入する不動産自体を見て判断すると思います。

例えば、「この不動産の収益はどのくらいか」「どのくらい修繕してある物件か」といった具合です。

もちろんそれも重要です。

重要なんですが、さらにその一歩先をいく考え方が「隣地の購入」なんです。

なぜならば、隣地を購入できると、対象不動産の価値自体を大幅に上げられる可能性があるからです。

もちろん、どんな隣地でもいいわけではありません。

購入する隣地によっては、より容積率を高めて再建築できたり、より高さのある建物を建築できたり、もともとは建てられなかった用途の建物の建築さえできる可能性があるのです。

だから隣地というのは超重要です。

とはいえ、どんな隣地だったらいいのか？というのは、法規制も踏まえて個別に検証していかないといけません。

どんな隣地なら売却してくれる？ポイントを確認

前置きが長くなりましたが、どんな物件だったら隣地所有者が今すぐじゃなくても先々売却してくれる可能性が高いかどうか、その見分けポイントを挙げていきたいと思います。

管理が行き届いていない

管理がされていないと、建物本体や敷地が汚れていたり、除草がされておらず草が伸びっぱなしになっている、といったことがよくあります。

そういった物件は所有者が不動産について愛着を持っていないケースが多く、売却打診がしやすい傾向です。

もちろん、中にはお金がないから管理できてない所有者もいますが、お金に困ってないのに管理が行き届いていない物件はチャンスが高い可能性があります。

建物がボロボロ

これは建物本体のことです。

建物は期間に応じてどんどん劣化していきます。放っておくと水漏れも発生するので、ちゃんと管理している人は屋上防水、外壁塗装を定期的に行います。

しかし、中には外壁塗装のような大規模修繕を実施せず放置している所有者もちらほらいます。

そういった人たちが修繕をしない理由はだいたい2択で、お金がないか、建物に愛着がない。これです。

お金がないケースでは、そもそもお金に困っているので不動産を売却して現金化したいというニーズが最初から高く売却してくれる確率も上がります。

2つ目の愛着がないケース。これも実に簡単で、所有者はそもそも愛着がないので、正直売ろうが持ち続けようがどっちでもいいと思っているパターンが多いです

そのためこれも売却してもらえる可能性が高いです。

ちなみに修繕されてるかどうかの見分けポイントは、建物の外壁をチェックです。

クラック（建物のひび割れや亀裂）が発生してたら、適切な修繕を行なっていない可能性大です。

空室が多い

アパート、マンションの場合、空室がやたらと多い物件も売却に応じるケースが高めです。

アパートは空室が発生したら、部屋を修繕して入居者募集するのが一般的です。その一連の流れを行わない所有者は、賃貸経営のやる気を失ってるか、もしくはお金がないか、どっちかのケースです。

もう一つ言うと、多くの大家さんは物件購入のために金融機関から借入をして返済しています。返済資金は家賃です。つまり普通は家賃が入らないと返済に支障が出て困るのです。

それなのに余裕で募集すらしていない、ということは「残債がない」つまり返済しきっている可能性が考えられます。そのような所有者も売却にOKを出す可能性が高めですね。

最後に、登記簿謄本で確認してみよう

今日挙げた「管理不十分」「建物ボロボロ」「空室が多い」といった物件は将来的に隣地所有者が売却してくれる可能性は高めです。

そのような物件があったら、最後は登記簿謄本で確認してみるというのもおすすめです。

登記簿謄本にはいろいろな情報が記載されてますが、ここで見るべき箇所は「所有権移転の時期と理由」です。

もしもこれが「相続」を理由として数年以内に所有権が移転されていたら大チャンスです。

おそらく相続で親から不動産をもらったものの、どうしようもなく放置している、という可能性が極めて高いです。そのような場合は大体空室も多くて管理も行き届いてないことが多いので、売却の可能性は非常に高いですね。

登記謄本は今はオンラインでも取得でき、不動産関係者以外の人も法務局に行かずして確認できる時代です。当然手数料はかかりますが、将来的に隣地も狙える物件がほしい、という方には是非実践してみてほしい方法です。