不動産賃貸トラブル事例と解決策「入居者が勝手にペットを飼い始めた！契約解除は可能？」

不動産コンサルタントの髙野です。

先日、当社のお客様よりこんなご相談を受けました。

「契約書では犬猫などのペットの飼育を禁止しているのに、入居者の1人が勝手に犬を飼い始めたようです。他の入居者からクレームも発生しているので、契約違反で退去してもらうことはできませんか？」

賃貸経営をしていると、実に様々な問題に直面します。今日は無断でペットを飼育し始めた入居者とのトラブル解決のポイントを考えていきます。

ペットの飼育により貸主と借主の信頼関係の問題

最近では、不動産会社が使う多くの賃貸借契約書に「ペット飼育不可」の特約が記載されています。

確かにペットの飼育により、鳴き声、臭い、汚れなど様々な問題が発生する可能性があります。そのため、賃貸借契約書にペット飼育不可の特約を入れるのは有効な手段といえるでしょう。しかし、ペットを飼っているからといって、すぐに借主との契約を解除できるかというと実はこれまた少々難しい問題なのです。

というのも賃貸借契約を解除できるかどうかについては「貸主と借主の信頼関係が破壊されているかどうか」が問題になるからです。

ペットの種類の問題

まずハッキリとしておくべきはペットの種類です。

ペットと一口にいってもその種類は様々です。例えば、犬や猫のように比較的鳴き声が大きな動物もいます。一方、金魚や熱帯魚のような、生物ではあるもののどちらかというと観賞用の小動物もいますよね。こういった小動物というのは、仮に入居者が勝手に飼育していても室内には特に不具合は発生しません。

このような場合では、仮にペット飼育不可の特約を契約書に入れていてたとしても、このことを理由に賃貸借契約を解除するのは難しいのではないかと思います。

どんなときだと信頼関係の破壊が認められるの？

ただ単に、ペットを飼育したからといって契約解除というのは少し強引すぎます。

ただ、入居者が無断でペットを飼ったことにより、オーナーや他の入居者に迷惑をかけることがあれば、契約を解除できる可能性が高まります。

迷惑といのは現実的なことで、たとえば、ペットによる鳴き声、臭い、そして糞尿などによる室内の汚れや劣化などが挙げられるでしょう。

まずは、このようにペットの飼育により現実的な悪影響が発生しているかどうかを確認すると良いでしょう。

そもそもペット飼育の特約がなければ飼っていいのか？

そもそも賃貸借契約書にペット飼育禁止の特約がないのであれば、原則的にはペットの飼育は認められます。

もしもペットを飼育してほしくない、というオーナーは確実に契約書に記載する必要があります。

しかし、だからといって契約書に特約がなければどんなペットでも勝手に飼育していいのか？というとそれはそれで別問題です。

借主の善管注意義務の問題

善管注意義務というのは、「善良な管理者の注意義務」というものです。

要は入居者は、オーナーから部屋を借りている立場ではあるものの、実質的にその部屋を占有し使用しているのだから、管理者としてしっかり適切に部屋を使いましょう、ということです。

これは用法遵守義務ともいいますが、入居者のペット飼育によってこの義務を果てしていないと認められる場合には、賃貸借契約を解除できる可能性が高まります。

つまり、ペットの飼育を禁止する内容の賃貸借契約であっても、ペット飼育より、近隣の住人やオーナーに対する迷惑が著しい場合などには、オーナーとして賃貸借契約の解除の可能性が高まります。

以上、入居者のペット飼育により悩んでいるオーナーさんは、まずはそのペット飼育によりどの程度の被害を受けているか、近隣住民へ悪影響を及ぼしているか、について確認してみることをおすすめします。