不動産コンサルタントの髙野です。
不動産投資では購入する物件も大事ですが売却する時期も非常に重要です。売却のタイミングを間違えると、「あのときに売っていれば、もっと高く売れたのに、、、」という事態になりかねません。
不動産投資で失敗しない売却時期とタイミングについて解説していきます。
価格相場が上昇しているとき
不動産には市況というものがあります。経済情勢などによって不動産価格というのは日々変動します。また地域によって、価格が上昇している不動産もあれば、下落している不動産もあります。常に自分が保有している不動産について「今売れたらいくらで売れるのか」という視点を持つことが重要です。
多くの不動産投資家さんは購入したあとは、周辺相場や不動産価格について細かくリサーチしていません。そうすると、気づかないうちに不動産価格が下落していて、「購入時と比べて2割も土地値が下がっている」ということもあります。定期的、できれば一年に1度くらいは不動産会社の査定を受けて、不動産価格がどうなっているのか確認するのがおすすめです。もし保有している不動産が上昇傾向にあるのであれば、高いタイミングで売却することで売却益を得ることができます。
保有期間が5年を超えたとき（個人の場合）
不動産を売却し利益がでると「不動産譲渡所得税」という税金が発生します。利益に対して課税されるわけですが、この譲渡所得税の税率は2パターンあります。ポイントは不動産の保有期間が5年を超えているのかどうかです。5年を超える場合は長期譲渡になり、超えていない場合は短期譲渡となります。長期と短期では税金が約19％も異なるので、最終的な納税額が大きく変わります。ただし、これは所有者が「個人」の場合の話です。もし個人で不動産投資をしているのであれば、特別な事情がない場合は保有期間が5年を経過してから売却した方が、最終的に手元に残せるお金が増えますので、必ず意識するようにしましょう。
大掛かりな修繕が発生する前
不動産投資の中でも一棟不動産に投資をしていると数年に一度「大規模修繕」の実施が必要になります。大規模修繕とは、屋上防水や外壁塗装を指しますが、この工事が高いです。もちろん保有している物件規模にもよりますが、5階以上のマンション等になってくると外壁や屋上で1,000万円を超えることも珍しくありません。もちろん工事を実施してから売却することもできます。ただ、工事をしたからと言って、その工事代金が売却代金に上乗せされるかというと、必ずしもそうではありません。
それならば、大掛かりな工事に取り掛かる前に売却をして工事は次の所有者にやってもらう、という考え方も有効です。
金利が低いトレンドのとき
不動産投資では融資は不可欠です。そして融資の中でも特に「金利」というのは不動産投資の成功の可否を握る重要な項目です。金利が低いときは、不動産投資家としては「物件が買いやすい」タイミングですので、購入者である不動産投資家のニーズ（需要）が高まるタイミングです。反対に金利が高い水準にあると購入者の需要が低くなかなか売却しにくいこともあります。
ゆくゆくは不動産の売却を検討しているのであれば、できるだけ金利動向には細かくチェックしておく必要があるでしょう。
減価償却が終了する時期
減価償却とは、建物分の費用を数年にわたって償却（経費化）していく仕組みのことです。構造や購入した物件の築年数によって償却期間は変わりますが、償却期間が過ぎると償却額を経費に計上できません。すると、今まで経費化できていた部分ができなくなるので、結果として負担する税金が大きくなります。帳簿上で、CF以上の利益が発生している状況になるからです。そうなる前に売却するのも得策です。
ちなみに法定耐用年数は、RCは47年、S造（鉄骨）は34年、木造は22年となっています。ただし、前述したように購入した時点での、建物の新築からの経過年数によって計算が異なりますので、何年で減価償却が終わるのか、あらかじめよく確認しておく必要があります。
まとめ
不動産投資では購入する物件も大切ですが、「売り時」も非常に重要です。投資家として常に不動産の市況や金融市場の動向をチェックし、適切な売り時の判断を間違わないように注意しましょう。
それでは本日はここまで。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
