【初心者必見】不動産投資では店舗付き物件はなるべく避けよう

これから不動産投資を始めようと考えている人は、

「どのような不動産に投資したらいいのだろう…。」と

疑問に思った経験もあるのではないでしょうか。

不動産と一口に言っても、

居住用から事業用などさまざまな物件のタイプがあります。

また、一部屋だけの投資から一棟まるごとまで幅広いです。

不動産投資で失敗しないためには、

当たり前ですがとにかく物件選びが超重要です。

リスクの高い物件を買ってしまうと、

購入後に大幅に収益改善するのは困難です。

ですから、今日は不動産投資をするなら（特に初心者は）、

これだけはやめましょう！という投資物件をお伝えします。

これから不動産投資を始めようと思っている人、

または始めたばかりの人は是非参考にしてみてください。

まず、不動産投資におけるリスクを考えてみましょう。

不動産投資における最大のリスク、それは「リーシングリスク（空室リスク）」です。

空室の発生すると賃料が入らなくなり賃貸経営状況が悪化します。

なので、不動産投資では、いかにリーシングリスクが低い物件を選択するかが肝心です。

一般的にリーシングリスクが高い物件の特徴で、下記が挙げられます。

※居住用不動産（マンションやアパート）の場合

・駅からの距離が遠い

・築年数が古い

・近隣の競合が多い

上記以外にも、1階部分が店舗になっている物件もあります。

いわゆる「店舗付き住宅」というやつです。

実は、不動産投資をする上では、このような物件は極力避けた方がいいです。

理由は大きく2つ、リーシングと銀行評価の面です。

まず、リーシング面では、店舗というのはそもそもリーシングしにくいです。

もちろん場所にもよりますよ。

大都市圏で駅からの距離がかなり近い物件なら、リーシングで苦労することは少ないでしょう。

たとえ駅から距離があっても、誰もが知るような商業エリアであえば話は別です。

東京の銀座や表参道を想像してください。

よっぽど賃料が相場より高い、もしくは、とてつもなく老朽化してて今にも朽ち果てそうだ、という状況でなければ、すぐにテナントは入ります。（むしろそのような条件でも立地的に入居付できそうですが…）

しかし、そんな誰もが知る商業地って、そもそも物件の価格がとても高いですよね？

そしてそもそも欲しがる人がたくさんいるので普通の売買市場で出回ることはありません。

ですから、物件を購入すること自体が困難ですから現実的ではありません。

「銀座」や「表参道」と言った超有名エリアでなくても、街自体が元気で、駅から近い商店街であればリーシングにはそれほど苦戦しません。

ただ、テナントの職種によっては上階に住む入居者からクレームがきたり、そもそも上階のリーシングに悪影響を与えるケースもあります。イメージが悪くなる可能性があります。

事務所や物販系の店舗であれば問題ありませんが、飲食系等が入ると入居者から嫌がれてしまう傾向があります。

ですので、普通のレジデンスだけの物件と同等の利回り感では購入すべきではないと思います。

また、店舗付き物件は物件購入時の銀行評価面でもリスクがあります。

不動産投資で物件を買う際は、融資を利用するのが一般的ですが、店舗付住宅は金融機関から割と嫌がられます。

理由は、店舗の空室リスクを懸念されてしまうからです。

そもそも、店舗付き住宅に対する融資を行っていない金融機関も存在します。

仮に融資が出ても、オールレジデンスの物件と比較すると評価が厳しくなります。

どういうことかと言うと、オールレジデンス（居住用）だったら融資1億円出たのに、店舗付きなので8,000万円しか出ない。このようなことが普通に起こります。

店舗付き物件を銀行に持ち込むと「賃貸面積は居住と店舗でどの程度の比率ですか？」と必ず聞かれます。明確な決まりがなくても、居住部分に比べて店舗部分の割合が大きいと融資を断られるケースも多いです。

ただ、店舗付き物件でも融資がすんなり通ってしまうこともあります。

さまざまな理由はありますが、特に「購入者の属性がいい」場合は要注意です。

普通、不動産投資の融資を出すときに金融機関が評価するのは「物件」と「購入者の属性」です。

両方ともよければ問題なく融資は出ますし、両方とも悪ければ融資は否決です。

では「物件」の評価はいまいちだけど、「購入者の属性」が良かった場合、融資はどうなるのか？

この場合は、物件によっては融資が通ることがあります。

物件の評価はいまいちだけど、購入者の職業、年収、資産が良好なので、融資が出てしまう、という理屈です。

物件評価はいまいちなのに融資が出てしまう状況、、実は非常に問題ありです。

何が問題かと言うと、

「物件を売ろうと思っても売れない可能性が高い」からです。

物件を購入できたのは本人の属性が良かったからで、誰でもその物件を購入できるわけではないのです。

ですから、次に「売却しよう」と思っても、もともと融資がつきにくい物件なので、結局融資がつかずに売却できません。

不動産を売却しにくいこのリスクのことを「流動性リスク」といいます。

店舗付き物件は「流動性リスク」が非常に高いです。

不動産投資は、取得、運用、売却、という3つの期間があります。

店舗付き物件を購入しても「売却時」に苦労する可能性が高いです。

もっといえば、物件の選定を誤ると、空室期間が長くなり運用中も痛い目を見ます。

このように、店舗付き物件は非常にリスクが高い不動産なので、不動産投資をしようと思う方（特に初心者の方）はできるだけ避けた方がよいです。

物件探しをする際は是非気をつけていただければと思います。