不動産コンサルタントの高野です。
不動産投資業界での融資引き締めが長期化しています。
2018年以前は一棟収益を中心とした不動産投資が盛んで、金融機関も積極的に融資を実行していました。ところが、銀行と不動産会社の融資に対する不正業務が発覚し、各金融機関が融資を一斉に引き締める動きとなりました。いわゆる「スルガショック」ですね。
そのスルガショックの影響による融資の引き締めが2022年の今もまだ続いています。
当然ながら、融資が組めないと融資を前提とした不動産投資のハードルが高くなります。
そのため、最近は融資の必要性のない小規模不動産に投資する手法が流行り始めています。たとえば、200万円くらいの築古の物件を購入して100万円程度でリフォームしてから賃貸する、といった流れです。仲介手数料や税金を含めても合計500万円もあれば不動産投資を始められます。
500万円なら手元にあるという人も多いでしょうし、十分取り組めるチャンスはあります。
ただ、このスキームで一点注意が必要なのが、「将来の出口戦略」をどうするかという点です。通常、不動産投資は運用益（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）から収益を発生させます。
小さい物件に投資するという手法は、物件価格が安い以上、どれだけ頑張っても運用益は微々たるものです。物件情報収集や、物件購入及びリフォームに関する費用、入居者募集などの手間に対しての投資効果は低くなりがちです。
そのため、価格の低い物件で利益を出そうとすると、どうしても「売却益を狙う」という選択肢になります。つまり、低価格で物件を仕入れて賃貸し、不動産投資物件として売却して利益を得るということです。
最近、「物件を激安で仕入れて転売して利益を出しましょう」という内容のセミナーが多くなってきたように感じます。
しかし、ここで注意が必要です。
不動産を定期的に売買や賃貸するのには宅地建物取引業という免許が必要になります。自分で所有している不動産を直接人に貸し出す行為、つまり「オーナー業」であれば免許は必要ありません。また、自己所有で実際に住んでいた不動産を売却するのにも免許は必要ありません。
しかし、不動産を「反復継続して販売する行為」については、宅地建物取引業の規制を受けることになりますので、免許をもたずに繰り返し販売行為を行うと処分の対象になってしまいます。
それなら宅建業の免許を取ったらどうか？と思われる方もいるかもしれません。ただ、宅建業の免許を取るには、最低でも「専任」の宅地建物取引士の設置、事務所の準備、電話やFAXの設置、そして保証協会への加入が必要になるなど、人的にも金銭的にも負担が多くなります。
片手間、副業で宅建業を開業しようと思っている方は、違う方法を選択するほうが賢明です。
結論としては、不動産の転売ビジネスというのは、かなり難易度が高く、しかも法律的にもグレーな部分ですので、できる限り手を出すのはやめた方がいいでしょう。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
