不動産コンサルタントの高野です。
前回のブログで、スルガショックについて触れました。
今日は、もう少しスルガで借りた人向けの話題を。
スルガ銀行は、もともと半端ではない高金利で物件購入資金を貸し出してました。
その金利は、なんと4.5%です。いくら利回りがいいとは言っても、その金利じゃ手残りはほとんど残りませんよね。
一見、地方物件は利回りがいいように感じます。
表面10%を超える物件も珍しくありません。
しかし、地方物件の実態は、空室リスク、賃料減少リスクが高く、想定賃料が現実化されることは少ないです。
そうなると、実際の利回りは大きく崩れて、毎月な手残りはほぼゼロか、時にはマイナス。。という最悪な状況に陥ります。
加えて、予期せぬ修繕や設備交換、空室を埋めるための広告宣伝費（AD）。。
このような現状を打破するためには金利交渉が不可欠です。
銀行は貸し出した金利の引き下げにはなかなか応じない傾向がありますが、スルガ銀行で金利引き下げの交渉に成功している大家さんは実際多くいます。
弊社にも、金利削減のサポート依頼がきます。
4.5%の金利であれば、最低でも、2%台までは引き下げたいところです。
注意が必要なのが、スルガ銀行は金利交渉に応じますが、基本は2年に1度のスパンで交渉に応じる姿勢のようです。なので、去年金利交渉をしたのに、今年も金利交渉をする、というのは少々難しいです。
実際に弊社クライアントが交渉に行ったところ、
「1年前に金利引き下げをしているので今しても下げられない。どうしてもというのなら検討するが0.2%が限界だと思う。」という回答を受けてました。さらに、中途半端に交渉すると、直近の交渉日が最新の金利引き下げ日になってしまうらしく、また2年待たないと相応の金利減額は期待できないようです。
とにかく、スルガ融資の特徴は割高な金利でした。割高な金利で毎月のキャッシュフローに悩まされている人は、早めに交渉してみてはいかがでしょうか。
また、団体で交渉する動きもあり、私にも情報も入ってきています。
その話はまた違う機会に書かせていただきます。
株式会社 髙野不動産コンサルティング 代表取締役 / 不動産会社にて600件以上の仲介、6,000戸の収益物件管理を経験した後、物流施設に特化したファンドのAM事業部マネージャーとして従事。 現在は（株）高野不動産コンサルティングを設立し、投資家や事業法人に対しての不動産コンサルティングを行う。 / 保有資格 ・公認 不動産コンサルティングマスター ・相続対策専門士 ・宅地建物取引士 ・賃貸不動産経営管理士 など
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